Short sale - czy mozna sprzedac dom za mniej niz pozyczke ?

W obecnym rynku nieruchomości w Chicago coraz częściej spotykamy się z koniecznością sprzedaży domu za cenę mniejsza niż jego zadłużenie czyli short sale.

Skończył się bowiem okres gwałtownego wzrostu cen, rynek jest wolny i ceny domów się stabilizują a nawet spadają. Zdesperowani sprzedający niestety nie są w stanie sprzedać swoich domów i muszą opuszczać ceny nie tylko poniżej kosztów ale nawet poniżej balansu swojej pożyczki na dom czyli mortgage. Dotyczy to wielu naszych rodaków i jest coraz częściej widoczne na rynku nieruchomości w Chicago.

Proces ten określany mianem short sale jest skomplikowany i zróżnicowany w zależności od banku. Czasem pożyczkodawca zgadza się na sprzedaż domu za kwotę niższa niż pożyczka ale nie jest to takie proste. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, kiedy pożyczka została sprzedana na wtórnym rynku pożyczek i wtedy bank musi uzyskać zezwolenie od Freddie Mac lub Fannie Mae - dwóch głównych organizacji na tym rynku. Dodatkowo jeżeli mortgage uzyskany był z mała pierwszą wpłatą, zgodzić na to musi się także pożyczkowa firma ubezpieczeniowa, która gwarantowała pożyczkę.

Short sale jest wiec rozwiązaniem, jeżeli musicie państwo dom sprzedać i nie da się uzyskać ceny wyższej niż pożyczka. Doświadczony agent nieruchomości i adwokat mogą służyć państwu pomocą i poradą w tym zakresie.

Dodatkowo wielu inwestorów wykupuje tego typu domy licząc na dobry zarobek, stabilizację cen i wzrost wartości nieruchomości w przyszłości. Można bowiem znaleźć wiele dobrych okazji w cenach nie do pomyślenia jeszcze całkiem niedawno. Proszę dzwonić do mnie po aktualna listę okazyjnych domów spadkowych, zabranych przez banki, do remontu i inwestycji. Zapraszam do kontaktu i chętnie udzielę dodatkowych związanych z tym porad.

Strach ma wielkie oczy - czyli polonijny rynek nieruchomosci w Chicago

W ostatnim okresie rynek nieruchomości w llinois to rynek kupujących, możemy wybierać w bogatej ofercie domów na sprzedaż w bardzo niskich cenach. Zaciekawiona czy Polacy wykorzystują panującą świetną pasę na inwestycje zrobiłam małą sondę wśród polskich agentów nieruchomości i rezultaty mnie zaskoczyły.

Polacy kupują mniej w porównaniu do rynku ogólnokrajowego.

Ma to być może związek z faktem, że głównym motorem nakręcającym rynek nieruchomości wśród naszych jest house flipping - kupno domu do remontu , remont i szybka sprzedaż.
Polscy kontraktorzy przodują w takich inwestycjach, mistrzowie solidnych, szybkich i tanich remontów potrafią doprowadzić każdy dom do kwitnącego stanu.

My Polacy jako emigracyjna grupa etniczna w Chicago według statystyk mamy najwięcej oszczędności w bankach, najdroższe domy i naprawdę stoimy świetnie jeśli chodzi o finanse wiec to nie brak pieniędzy sprawia, ze kupujemy mniej chętnie niż reszta Ameryki.

Czyżby Polacy nie zauważyli szansy jaka niesie za sobą obniżenie cen ?

Czego się boimy ?

Rynek nieruchomości to nie fizyka kwantowa, każdy z pomocą specjalistów może korzystnie zainwestować. Nie jesteś pewien czy stać Cię na dom ? Sprawdź to.

Większość specjalistów od nieruchomości oferuje bezpłatne porady, można za darmo sprawdzić swoje zdolności kredytowe, można za darmo wycenić swój dom, można za darmo dostać szczegółowy raport o okolicy w której chcielibyśmy mieszkać, bez najmniejszych zobowiązań zostaniemy wysłuchani i dostaniemy bezpłatna poradę specjalisty. Chicago oferuje jeszcze jeden dodatkowy profit - wszystkie informacje o jakich tylko potrafimy pomyśleć możemy uzyskać po polsku.

Nie bójmy się pytać.

Nasz dom marzeń jest czasami na odległość jednego kliknięcia myszą, jednego telefonu, czy jednego maila. Warto walczyć o swoje marzenia, prawda ?

Znalazłam ciekawy wywiad z jedną z najlepszych w Ameryce specjalistek od Real Estate z marca 2007, w którym mówi miedzy innymi o tym czego boją sie kupujący, dlaczego nie warto czekać z kupnem i o sygnałach które zapowiadają wzrost ceny domów w najbliższej przyszłości.

Kupic najpierw dom ? Zaczac od sprzedazy starego domu ? Co robic?

Czy kupić dom już dziś czy raczej zaczekać aż rynek nieruchomości się poprawi?
Czy uda mi się sprzedać mój dom, w którym teraz mieszkam?

To są ostatnio często zadawane mi pytania.


Rynek nieruchomości w Chicago aktualnie znieruchomiał i niełatwo jest dziś sprzedać dom. Jeżeli chcemy lub musimy się przeprowadzić mamy dwie opcje: możemy najpierw kupić lub najpierw sprzedać.

Jeżeli kupimy najpierw to mamy ryzyko podwójnych płatności za nowy i stary dom. Jest jednak więcej czasu, aby wybrać nasze następne lokum bez presji, pośpiechu i szybkiej przeprowadzki. Niestety, kiedy już kupimy nowy, wymarzony dom, to nasz stary niekoniecznie sprzeda się szybko i będziemy wtedy spłacać dwie pożyczki. Jeżeli jednak szukamy unikalnego domu i zależy nam na nim bądź też znajdujemy super okazyjne kupno to może nie być innego wyjścia. Na szczęście ładne i atrakcyjne domy dalej znajdują nabywców, zwłaszcza jeżeli są realnie wycenione i odpowiednio promowane przez doświadczonego agenta, który wie co robi.

Druga opcja to najpierw sprzedać obecnie posiadany i dopiero wtedy szukać następnego. Wielu sprzedających wybiera tą opcję, bo mogą być spokojni, że nie będą obciążeni zbyt dużymi spłatami i będą mieć pieniądze na downpayment czyli pierwszą wpłatę. Problemem jest jednak fakt, że niekoniecznie znajdziemy na czas nowy dom i wtedy nie będziemy mieli gdzie mieszkać.

Każdy musi sam sobie odpowiedzieć na to trudne pytanie i określić co jest dla niego lepsze.

Rynek nieruchomości ostatnio obfituje w super okazje. Widziałem ostatnio murowany 3-sypialniowy dom zabrany przez bank, idealny do remontu, w cenie poniżej $180,000 znajdujący się w ładnej dzielnicy Franklin Park, blisko Chicago i dobrych szkól. Jeszcze do niedawna, taka cena byłaby nie do pomyślenia, a dziś można na takim domu nieźle zarobić, bo inne, sąsiednie domy sprzedają się w cenach powyżej $230,000, a nawet więcej. To jest idealna inwestycja dla kogoś, kto chce dom kupić i odremontować, trochę w nim pomieszkać i wtedy sprzedać z niezłym zarobkiem. Inny, ogromny murowany 4-sypialniowy dom w Bloomingdale z niesamowitym widokiem na malownicze jezioro i warty ponad $400,000, wrócił właśnie na rynek i jest do wzięcia za jedyne $350,000.

Faktem jest, że nieruchomości nie mogą rosnąć na wartości o 10-20% rok w rok i że są okresy wolniejsze, kiedy ceny nie rosną wcale. Z drugiej strony, sprzedając teraz poprzedni dom za niezła, choć niewygórowaną, cenę otwieramy sobie drzwi do kolejnej, intratnej inwestycji. Rynek nie pozostanie spokojny na zawsze, a kiedy się przebudzi, będzie za późno, aby skorzystać z tego co dzisiaj oferuje. Bardzo ostrożnie podchodziłbym do idei zakupu domu w celu natychmiastowej odsprzedaży, ale jeżeli planujemy w nim chwilę pomieszkać to właśnie teraz znajdziemy okazje naprawdę godne uwagi. Sugerowałbym konsultację z profesjonalnym agentem sprzedaży nieruchomości i dokładna analizę tego co chce się przez zakup osiągnąć.



Arkadiusz Sobotka


Expert Real Estate, Inc.

Mortgage - Pozyczka na dom - jak wybrac najlepsza?

Decyzja zapadła - postanowiłeś kupić dom. Gratulacje! Masz już agenta ale nie wiesz co dalej?

Kiedy szukamy domu, w Chicago czy na przedmiesciach, to dobrze jest się do tego przygotować i sprawdzić czy kwalifikujemy się na pożyczkę, jaki jest nasz kredyt i na jaką kwotę pożyczki możemy sobie pozwolić. Kiedy już znajdziemy nasz wymarzony dom i będziemy chcieli dać ofertę z pomocą wybranego wcześniej agenta, trzeba będzie do niej dołączyć list z banku lub firmy pożyczkowej potwierdzający przyznanie nam pożyczki czyli mortgage.

1. Pierwszy krok to wybór agenta pożyczkowego czyli loan officer. Aby go znaleźć najlepiej skorzystać z polecenia i popytać się znajomych, czy nie znają może dobrego agenta pożyczkowego. Twój agent nieruchomości zazwyczaj ma nieomal codzienny kontakt z różnymi bankami i może ci polecić sprawdzonego i sumiennego loan officer, który pomoże nam w uzyskaniu pożyczki na dom czyli mortgage i odpowie na wszelkie związane z tym pytania.

2. Następny krok to sprawdzenie historii kredytowej. Punktacja kredytowa, określana mianem FICO score jest kluczem do niskich procentów i najkorzystniejszych programów. Oscyluje ona pomiędzy 350 a 850 punktów i optymalnie powinna przekraczać 700 punktów, aby uzyskać preferowane i najlepsze warunki pożyczki.

3. Kolejny krok to wybór programu i rodzaju pożyczki. Banki i firmy pożyczkowe oferują dziesiątki programów i rolą agenta od pożyczek jest pokazanie naszych opcji i służba pomocą w wyborze najlepszego w naszej sytuacji programu. Możemy wybrać pomiędzy 15 i 30-letnimi pożyczkami ze stałym lub zmiennym procentem. Zazwyczaj stały procent jest najbezpieczniejszy, ale jeżeli planujemy przenosić się znowu za kilka lat, zmienny procent oszczędzi nam sporo pieniędzy i obniży miesięczne płatności. Pamiętać należy, że konkurencyjny procent na pożyczce to tylko jeden z elementów dobrego finansowania.

4. Następnie zdecyduj się, na jaką pierwszą wpłatę czyli downpayment możesz sobie pozwolić. Zapytaj, jaki będzie wymagany minimalny downpayment i jak wpłynie na płatności jego zwiększenie. Pożyczki bez pierwszej wpłaty mogą być też oferowane lecz im większy downpayment wpłacasz tym mniejsze będą spłaty miesięczne.

5. Loan officer sprawdzi też, jaka jest stopa procentowa na dzień dzisiejszy i obliczy miesięczne spłaty i maksymalna kwotę pożyczki na jaką się kwalifikujesz. Maksymalna pożyczka jest uzależniona od twojego dochodu, stopy procentowej i wysokości downpayment ale definitywnie nie powinno się przekraczać poziomu płatności , z którym dobrze się czujesz.

6. Należy również porównać warunki, na jakich pożyczka jest udzielana. Zapytaj o koszty aplikacji (raportu kredytowego i wyceny) oraz koszty uzyskania pożyczki - closing cost. Trzeba sprawdzić, czy będzie wymagane ubezpieczenie pożyczki - Private Mortgage Insurance-PMI i czy podatki od nieruchomości - real estate tax będą wliczone w pożyczkę czy też płacone osobno.

7. Pożyczka powinna być zamknięta na czas i bez niespodzianek na closingu.

Każdy klient ma inne oczekiwania i potrzeby, ale mam nadzieje, że kilka tych kilka powyższych sugestii pomoże w wyborze najlepszego i odpowiedniego w Twojej sytuacji finansowania.





Arkadiusz Sobotka - Realtor

Expert Real Estate, Inc.

Domy zabrane przez banki w Chicago

Rynek nieruchomości w Illinois aktualnie bardzo zwolnił i przyczynia się to do wzrostu liczby domów zabieranych przez banki ich właścicielom. Ten proces, określany jako foreclosure, jest jak najbardziej realny wśród Polonii. Nie jest to popularny temat do dyskusji, ale wielu naszych rodaków jest nim dotkniętym.

Domy bankowe były już od dawna często kupowane i remontowane przez polskich inwestorów. Odbywało się to jednak przeważnie w tańszych i mniej atrakcyjnych dzielnicach. Niestety obecnie coraz więcej się widzi domów zabieranych Polakom i wielu Rodaków je faktycznie traci. Robią oni niewiele, aby tego uniknąć i czekają czasem zbyt długo ze sprzedażą domu, nawet jeśli popadają w problemy. Nie każdy bowiem wie, ze można zwrócić się do banku o redukcje miesięcznych spłat z powodu trudności finansowych lub spadku zarobków. W ekstremalnych przypadkach, kiedy dom jest już zabierany przez bank, to zanim jeszcze zostanie on sprzedany, można uzyskać zgodę na redukcje zadłużenia, jeżeli pójdzie za mniej niż suma obciążającej go pożyczki hipotecznej. Należy wtedy zwrócić się o poradę do prawnika i skorzystać z usług doświadczonego agenta, który wie jak takie transakcje poprowadzić.

Arkadiusz Sobotka

Expert Real Estate, Inc.


Komentarz jest odpowiedzią na post :Foreclosure - domy zabrane przez bank, iluzja czy rzeczywistosc?Dużo ostatnio czytam o zjawisku, które po angielsku nosi nazwę "housing bubble" czyli bańka mieszkaniowa. Zauważalny jest spadek cen i zwiększenie liczby domów wystawionych na sprzedaż w niektórych okolicach. Proces sprzedaży domów stał się trudniejszy.Wygląda to dosyć groźnie, bo jak podaje ABC News tylko w maju 2007 ponad 176 tysięcy właścicieli domów dostało zawiadomienie, że proces zabierania ich domu czyli foreclosure został rozpoczęty.....

Foreclosure - domy zabrane przez bank, iluzja czy rzeczywistosc?

Dużo ostatnio czytam o zjawisku, które po angielsku nosi nazwę "housing bubble" czyli bańka mieszkaniowa. Zauważalny jest spadek cen i zwiększenie liczby domów wystawionych na sprzedaż. Proces sprzedaży domów stał się trudniejszy i bardziej długotrwały.

Wygląda to raczej groźnie, bo jak podaje ABC News tylko w maju 2007 ponad 176 tysięcy właścicieli domów dostało zawiadomienie, że proces zabierania ich domu czyli foreclosure został rozpoczęty. Jest to o około 90% więcej niż rok wcześniej i średnio jeden na 656 właścicieli ma z tym problem.

Brzmi to bardzo niepokojąco i zastanawiam się ilu Polaków w Chicago stoi u progu katastrofy, gdy ich sytuacja ekonomiczna, wzrost podatków i zmiany procentu na pożyczce okazują się niebezpieczne i doprowadzają do progu bankructwa.

Obserwuje co się dzieje z małżeństwem znajomych, którzy na fali niskich procentów wzięli druga pożyczkę na dom i zupełnie nieoczekiwanie stanęli przed obliczem bankructwa.
Naprawdę walczą, pracują obydwoje po 14 godzin na dobę, dzieciaki wychowują się na dobrą sprawę same, a oni coraz bardziej i coraz intensywniej się kłócą, narasta konflikt, bo nie mają zupełnie czasu dla siebie ani na rozrywkę a mimo to ich długi coraz bardziej rosną.

Szukałam informacji o tym, czy istnieją jakieś sensowne sposoby wyjścia z takiej sytuacji, przefinansowanie pożyczki, umowa z bankiem i nie znalazłam zupełnie nic w języku polskim. Czyżby problem foreclosure był tak minimalny w naszym polonijnym środowisku, że nie warto o tym pisać ? Mam nadzieje, ze tak właśnie jest :)

Panie Arku jak to wygląda realnie w naszym polonijnym środowisku i jakie są możliwości wyjścia z takiej sytuacji?

MLS - Slownik Real Estate, oferty nieruchomosci na sprzedaz - system informacji o nieruchomosciach

MLS (Multiple Listing Service ) to skrót, który bardzo często pojawia się na stronach agencji nieruchomości. Jest to sieciowa baza najnowszych danych o wszystkich nieruchomościach, jakie są wystawione na sprzedaż w interesującej nas okolicy lub przedziale cenowym.

Dostęp do tej bazy danych mają tylko licencjonowani brokerzy i agenci real estate akredytowani przez National Association of Realtors. Korzystając z sieci MLS agent wie o każdej nieruchomości oferowanej przez wszystkie biura. Agent promując dom wprowadza go do systemu MLS, opisuje go i robi serię zdjęć i informacja o tym, że nasz dom jest na sprzedaż jest dostępna do tysięcy agentów i setek tysięcy potencjalnych nabywców. To pomaga sprzedać nasz dom i znaleźć ten, którego szukamy.


Dla zainteresowanych samodzielnym szukaniem domu i dostępem do ofert opcja jest korzystanie ze stron agentów, gdzie są umieszczane są opisy wszystkich domów. Polecam niezły system dostępu do MLS, który każdy może używać: Wyszukiwarka MLS. Sprawdziłam kilka domów w Chicago i jestem pod wrażeniem skuteczności szukania i ilości detali.

Pulapki zaciagania kredytow pod zastaw domu.

Znalazłam kilka książek które dokładam do listy do przeczytania, jedna z nich wydaje mi się szczególnie interesująca; "All About Mortgages: Insider Tips to Finance Your Home" napisana przez Julie Garton-Good.

Zastanawiam się nad suma, która mogę bez problemu przeznaczyć na spłatę domu i nad tym jak duży zapas pieniędzy powinnam mieć, żeby nie wpędzić się w tarapaty w razie jakiejś nieoczekiwanej sytuacji kryzysowej.

Zaczyna mnie straszyć słowo foreclosure, które brzmi bardzo groźnie i jest chyba najczarniejszym scenariuszem jaki sobie można wyobrazić kupując dom.

Foreclosure to sytuacja, gdy kredytobiorca zaciągający pożyczkę hipoteczna pod zastaw domu nie jest w stanie spłacać pożyczki i bank występuje na drogę prawna w celu odebrania domu.
Zupełna ostateczność ale patrząc na strony Real Estate, takich domów zabranych przez banki właścicielom jest całkiem sporo na rynku i często ich ceny są poniżej realnej rynkowej wartości.